Une Hausse des Taux d’Usure
À partir du 1er août 2023, les taux d’usure connaissent une nouvelle hausse, atteignant désormais 5,33% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Cette augmentation est significative par rapport au mois précédent, où le taux d’usure était de 5,09%. Cette évolution est notamment due à la décision de la BCE d’augmenter ses taux directeurs de 0,25 point à partir du 2 août afin de lutter contre l’inflation.
Voici les taux d’usure applicables au crédit immobilier à compter du 1er août 2023 :
| Durée du Prêt | Taux d’Usure |
|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,17% (+6 points) |
| Entre 10 ans et moins de 20 ans | 5,12% (+28 points) |
| 20 ans et plus | 5,33% (+24 points) |
| Prêts à taux variable | 4,93% (+24 points) |
| Prêts relais | 5,28% (+24 points) |
Le taux d’usure correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal que les banques ne doivent pas dépasser pour la durée du prêt. Ce taux inclut tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier, tels que les intérêts, les frais de dossier, le coût de la garantie, les primes d’assurance de prêt, ainsi que les frais annexes.
Il est important de noter que les taux d’usure retrouvent leur niveau établi durant les années 2012-2013, où les taux d’emprunt tournaient autour de 4%.
Les Perspectives pour la Fin de l’Année 2023
Si le mois d’août est généralement peu propice à l’achat immobilier en raison des vacances et du ralentissement de l’activité dans les banques et les offices des notaires, la rentrée de septembre est souvent un temps fort pour le marché. Malheureusement, les conditions d’emprunt sont défavorables depuis plus d’un an, en raison de la frilosité des prêteurs dans un contexte inflationniste et d’une correction des prix immobiliers insuffisante (-1% sur un an à fin juillet selon les projections des notaires).
Les taux moyens se situent désormais entre 4% et près de 5% (hors assurance emprunteur et frais de garantie), bien loin du taux plancher de 1% observé en décembre 2021. La hausse des taux a été brutale et rapide, multipliant les valeurs par 4 en l’espace de dix-huit mois. De nombreux courtiers envisagent une nouvelle dégradation des conditions pour la rentrée et le reste de l’année, avec des taux d’emprunt pour septembre 2023 autour de 4,5% et des valeurs proches de 5% début 2024.
Cette situation a un impact significatif sur la capacité d’emprunt des ménages porteurs de projets immobiliers.
Par exemple, avec des revenus mensuels nets de 3 000€, il était possible d’emprunter 211 145€ en janvier 2022 avec un taux nominal de 1,2% sur 20 ans. En juillet 2023, la capacité d’emprunt chute à 163 372€ avec un taux d’intérêt de 4%. Les projections avec un taux de 5% en janvier 2024 réduisent le montant à 150 010€. Entre janvier 2022 et juillet 2023, la capacité d’emprunt a ainsi diminué de 22,6%, et elle pourrait perdre près de 29% en janvier prochain si le scénario se réalise.
Les Perspectives d’Évolution des Taux d’Intérêt
La Banque Centrale Européenne devrait stabiliser ses taux directeurs dans les prochains mois, grâce au ralentissement de l’inflation. Cependant, plusieurs courtiers estiment que les taux des crédits immobiliers continueront d’augmenter dans les prochaines semaines, avant de se stabiliser début 2024. Cette prévision est basée sur le contexte actuel et sur les ajustements nécessaires des banques pour faire face aux coûts croissants des ressources auxquelles elles ont accès.
Il est important de souligner que, malgré ces conditions défavorables, il existe des moyens de réduire le coût du crédit immobilier, notamment en optant pour une assurance emprunteur moins chère que celle proposée par les banques. De plus, il est possible de minimiser le recours à l’emprunt en constituant un apport personnel suffisant et en sollicitant un prêt aidé, tel que le PTZ (Prêt à Taux Zéro), pour l’achat d’une résidence principale.
En conclusion, les taux de crédit immobilier continuent d’augmenter au mois d’août 2023, principalement en raison de la hausse des taux directeurs de la BCE. Les emprunteurs doivent donc s’attendre à des conditions d’emprunt de plus en plus contraignantes, avec des taux d’usure en augmentation. Malgré cette situation, il est possible de trouver des solutions pour réduire le coût du crédit immobilier et optimiser sa capacité d’emprunt.
