Vous avez déjà dû entendre ces termes : “prix net vendeur” ou encore “prix FAI” ? Mais de quoi s’agit-il exactement ?
Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est vraiment important de bien cerner ces sujets. Votre négociation en dépend.
Qu’est-ce que le prix net vendeur ?
Dans une annonce immobilière, quand on parle de prix, il s’agit très généralement de prix FAI, Frais d’Agence Inclus. Le prix affiché sur l’annonce est en fait le prix que l’acquéreur doit payer.
Par opposition, le prix net vendeur est le montant réellement perçu par le vendeur.
Entre les deux donc : les frais d’agence.
Maison à vendre 358 000 € FAI… Déduisez les frais d’agence et vous avez une idée approximative du prix net vendeur. Ici : environ 340 000 €.
Comment établir le prix net vendeur ?
Vous pouvez tout à fait fixer ce prix vous-même, si vous avez une très bonne connaissance du marché immobilier local et si vous pensez être totalement objectif.
Pour cela, vous devez comparer votre bien avec des biens similaires dans votre secteur. Prenez en compte l’état général, la surface, l’emplacement ou encore les équipements. Et considérez les caractéristiques uniques : une maison de plain-pied offre des avantages spécifiques… un appartement au 5e étage sans ascenseur également.
Ne laissez pas vos émotions intervenir. Les acheteurs potentiels ne partageront pas forcément vos sentiments.
Si votre bien est trop cher par rapport au marché, il risque de rester en vente pendant longtemps, ce qui peut donner l’impression qu’il y a quelque chose qui ne va pas avec lui. De plus, vous pourriez finalement être contraint de baisser le prix, parfois en dessous de sa valeur réelle.
Si vous fixez un prix trop bas, vous risquez de perdre de l’argent. Et les acheteurs potentiels pourraient se demander pourquoi le bien est si bon marché et suspecter des problèmes cachés.
Sinon, vous pouvez faire appel à un agent immobilier. Il saura évaluer votre bien au prix le plus juste et trouver des acheteurs qualifiés pour les visites.
Comment éviter les frais d’agence ?
Si vous faites appel à une agence, vous devrez payer les frais d’agence.
On dit que c’est le vendeur qui paie ces frais. Mais dans la pratique, c’est tout de même l’acquéreur qui doit débourser les 358 000 €. Du coup, il pourrait être très tentant pour lui de rentrer en contact direct avec le vendeur plutôt que de poursuivre avec l’agence…
Contourner une agence immobilière, est-ce légal ?
Deux cas de figures existent.
Premier cas : vous n’avez pas encore fait de visite avec l’agence.
Il est tout à fait possible, en effet, que vous ayez vu une annonce immobilière sur le site d’une agence sans l’avoir sollicitée pour vous faire visiter. Dans ce cas, si l’agence n’a pas de mandat d’exclusivité et que vous avez du temps, vous pouvez essayer de mener votre enquête pour trouver le bien correspondant à l’annonce.
À moins de chercher une maison avec piscine en rase campagne, bon courage !
Par contre, si l’agent a un mandat d’exclusivité, le vendeur est obligé de passer par lui.
Rappelons que lorsqu’un vendeur accorde un mandat d’exclusivité à une agence, il s’engage à ne pas vendre son bien par un autre intermédiaire ou par lui-même pendant la durée du mandat. Toute offre d’achat doit être transmise à l’agence détentrice du mandat, quelle que soit sa provenance. Le mandat simple et le mandat semi-exclusif laissent le vendeur libre de vendre entre particuliers.
Deuxième cas : vous avez effectué une visite et vous souhaitez négocier en direct avec le vendeur.
C’est strictement interdit !
L’agent immobilier peut solliciter des dommages et intérêts correspondant au montant de ses frais d’agence.
Dans la plupart des cas, c’est le vendeur qui est tenu responsable et doit rembourser l’agent immobilier. Cependant, dans certaines situations où l’acheteur a tenté de dissimuler sa véritable identité ou a utilisé d’autres manœuvres pour échapper aux honoraires, les dommages et intérêts peuvent être réclamés directement à l’acquéreur et non au vendeur.
Négocier les frais d’agence pour faire baisser le prix total
Eh oui… quand on arrive dans une impasse des négociations, et qu’un rêve semble s’échapper, on est parfois prêt à tout.
Mais, plutôt que d’en arriver à ces extrémités, il est tout à fait possible de négocier les frais d’agence.
Ils représentent effectivement un pourcentage assez significatif du prix de vente, de l’ordre de 5 %. Mais ils ne sont pas réglementés et chaque agence est libre de fixer ses tarifs. Vous avez donc une certaine marge de manœuvre pour la négociation.
Une fois ces honoraires réduits, le prix de vente global du bien sera, lui aussi, impacté à la baisse.
Pensez que l’agence immobilière comme le vendeur ont tout intérêt à ce que la vente se fasse. Surtout si le bien est sur le marché depuis quelque temps.
Le vendeur peut négocier le pourcentage des frais d’agence lors de la signature du mandat, mais aussi lors de l’acceptation d’une offre d’achat.
Vendre votre bien sans agence
En tant que vendeur, vous avez la possibilité de ne pas passer par une agence pour vendre votre bien. Vous pouvez même trouver des sites spécialisés de ventes immobilières de particulier à particulier.
Dans ce genre d’annonce, le prix affiché est donc le prix net vendeur.
Vous imaginez bien les avantages d’une vente entre particuliers : des prix plus attractifs et une marge de négociation plus importante. À condition d’avoir bien su évaluer son bien.
Car agent immobilier est un métier. En tant que professionnel de l’immobilier, il possède une expertise du marché local et est capable d’estimer un bien à sa juste valeur.
Alors, réfléchissez bien avant de vous lancer seul dans cette aventure. Vous risquez d’y perdre pas mal d’énergie pour parfois peu de résultats.
