Vous avez déménagé, rendu les clés, et maintenant, vous attendez. Mais votre caution semble prise en otage par votre propriétaire. Et vous commencez sérieusement à vous inquiéter. A-t-il vraiment le droit ? Et surtout, que pouvez-vous faire ?
Cette situation est frustrante, mais pas sans issue ! Découvrez vos possibilités, les démarches à suivre, et comment reprendre le contrôle pour récupérer votre caution.
Caution : les bases légales
Le dépôt de garantie, aussi appelé caution, est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Ce montant sert à couvrir d’éventuelles défaillances du locataire, telles que les loyers ou charges impayés, ou des dégradations dans le logement.
Selon la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée. Dans le cas contraire, le délai est de deux mois.
En cas de non-restitution dans les délais, le montant dû au locataire est majoré. La majoration est de 10 % du loyer pour chaque période mensuelle commencée en retard. Sauf si le retard est dû à l’absence de communication de la nouvelle adresse du locataire, bien sûr.
Dans les immeubles collectifs, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble pour les charges non encore régularisées. Le solde doit être restitué dans le mois suivant l’approbation des comptes.
Le propriétaire peut donc retenir une partie du dépôt pour couvrir les loyers impayés, les charges dues, ou pour les réparations des dégradations causées par le locataire. Mais toute retenue doit être justifiée par des documents appropriés, comme les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, des factures ou devis de travaux, ou encore des lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse.
Dans quels cas le propriétaire peut-il retenir la caution ?
Un propriétaire peut légitimement retenir la caution dans certains cas.
- Loyers ou charges Impayés :
Si le locataire n’a pas payé une partie de ses loyers ou de ses charges, le propriétaire peut retenir le montant correspondant sur la caution.
- Dégradations du logement
Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation des dégradations causées par le locataire. Les justificatifs des frais de réparation (factures ou devis) sont nécessaires pour valider cette retenue
- Non-respect de l’entretien courant
Si le locataire néglige l’entretien courant du logement ou des équipements mentionnés dans le contrat, le propriétaire peut déduire ces frais de la caution.
- Logement rendu très sale
Si le logement est rendu très sale, le propriétaire peut retenir les frais de nettoyage, mais uniquement ceux des produits ménagers si le nettoyage est fait par lui-même. Les frais de main-d’œuvre ne peuvent pas être retenus sans facture d’un professionnel
- Régularisation des charges locatives
Le propriétaire peut conserver jusqu’à 20 % de la caution en attendant la régularisation annuelle des charges, surtout dans les logements en copropriété. Cette retenue est conditionnée par le fait de justifier ces charges, et elle doit être adaptée au montant réel des charges dues.
Si vous ne rentrez dans aucune de ces situations et que vous êtes persuadé que votre caution est retenue de manière injustifiée, il est temps d’agir.
Si vos relances amiables, dans lesquelles vous ne manquez pas de rappeler vos droits, restent sans effet, vous allez devoir passer la vitesse supérieure. Car vous devez protéger vos droits et récupérer ce qui vous est dû.
Première étape pour récupérer votre caution : la mise en demeure
Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, la mise en demeure est votre première arme juridique. Elle prouve non seulement votre sérieux, mais aussi votre détermination à faire valoir vos droits.
Dans cette lettre, précisez clairement le montant de la caution due, la raison de cette mise en demeure (la non-restitution de votre dépôt de garantie), et fixez une échéance ferme pour le paiement. Indiquez également vos efforts préalables pour récupérer votre caution.
Soulignez que pour chaque mois de retard, le montant que vous devez recevoir est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges. Un détail qui peut faire réfléchir votre propriétaire récalcitrant !
Votre lettre doit aussi rappeler la loi en vigueur, en l’occurrence l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soulignant le délai légal pour la restitution du dépôt de garantie.
Enfin, montrez que vous êtes prêt à aller plus loin si nécessaire : mentionnez votre intention de saisir la justice et de réclamer des intérêts pour non-respect du délai imparti.
Options de médiation pour une caution non rendue
Si votre mise en demeure s’avère infructueuse, ne baissez pas les bras. Il existe des démarches supplémentaires pour faire valoir vos droits.
La première étape consiste à contacter un conciliateur de justice. Cette démarche gratuite vise une résolution amiable et peut être particulièrement efficace pour des montants inférieurs à 5 000 euros. Si le litige dépasse ce montant, ou si la conciliation échoue, adressez-vous à la commission départementale de conciliation. Ces instances jouent un rôle de médiateur et peuvent aider à trouver une solution satisfaisante avant d’envisager une action en justice.
Saisie du juge : dernier recours pour votre caution
Quand vos différentes démarches ont échoué, il vous reste la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection.
Cette étape, à envisager dans un délai de trois ans après la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être restitué, est votre ultime recours.
Pour saisir le juge, plusieurs options s’offrent à vous. Si le litige est inférieur à 5 000 €, une requête rédigée par vous ou assistée par un avocat, avec toutes les pièces justificatives, est appropriée. Pour des litiges plus importants, une assignation délivrée par un commissaire de justice est nécessaire, contenant des informations détaillées sur le litige et la convocation à l’audience.
Une requête conjointe est possible si vous et votre adversaire acceptez de faire trancher le litige par le juge.
Bien que la procédure devant le tribunal soit gratuite, les frais d’avocat ou de commissaire de justice restent à votre charge, avec la possibilité de bénéficier de l’aide juridictionnelle si nécessaire. Gardez à l’esprit qu’en cas de défaite, vous pourriez devoir rembourser les frais du procès à votre adversaire.
La récupération de votre caution peut sembler complexe, mais si vous êtes dans votre bon droit, restez déterminé. Et soyez prêt à utiliser les ressources à votre disposition. Avec patience et persévérance, vous augmentez vos chances de résoudre favorablement ce litige et de récupérer ce qui vous appartient légalement.
