Devenir marchand de biens serait-il le nouvel eldorado de l’immobilier en 2023 ? Cette activité, relativement accessible si tant est que l’on possède l’épargne suffisante, fascine et fait rêver.
L’objectif commercial est clair : acheter puis revendre très vite des biens immobiliers afin de générer d’importants bénéfices grâce à la plus-value.
Mais comment parvenir à vivre de cette activité dynamique et risquée ?
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens achète un bien immobilier (immeuble, maison, appartement, terrains constructibles, fonds de commerce, parts dans une société immobilière) avant de le revendre à un prix plus élevé.
Une profession non réglementée
Cette activité commerciale ne requiert aucun diplôme obligatoire, ni aucune qualification professionnelle.
C’est l’une des seules professions de l’immobilier à ne pas nécessiter de carte professionnelle : elle est donc accessible à tous.
Le seul prérequis indispensable est la création d’une société de marchand de biens.
Posséder une épargne conséquente
Toutefois, il est indispensable de disposer d’une épargne suffisante pour effectuer son premier achat immobilier.
Un marchand de biens ne se contente pas d’acquérir un bien pour le revendre tel quel.
Il repère un logement qui nécessite d’importants travaux de rénovation ou un bien en vente depuis très longtemps dans l’optique de le négocier à un tarif qui peut s’avérer très avantageux.
Ensuite, il le fait rénover pour augmenter sa valeur et le remet sur le marché pour une somme bien plus importante que celle investie à l’achat.
Le marchand de biens et l’agent immobilier : différences et similitudes.
Contrairement à l’agent immobilier qui est un professionnel diplômé qui sert d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, le marchand de biens, quant à lui, doit être le propriétaire du bien qu’il revend.
Ces deux métiers nécessitent une très bonne connaissance du marché immobilier et des lois immobilières. Et une bonne maîtrise de la prospection de biens, l’étude des plans d’urbanisme, la négociation des contrats et la gestion des travaux de rénovation.
La réglementation de l’activité de marchand de biens
Le choix du statut juridique : un point crucial !
- Déterminez la structure juridique de votre entreprise.
Un marchand de biens est un commerçant qui est tenu de s’immatriculer en nom propre ou en société. Choisissez une structure adaptée qui autorise une activité commerciale (SARL, SAS) auprès d’une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).
- Inscrivez-vous au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour obtenir un numéro de SIRET et exercer en toute légalité.
La déclaration doit préciser la nature de l’activité, c’est-à-dire l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente, les types de biens concernés (immeubles, terrains, locaux commerciaux) et les modalités de la transaction (achat comptant, crédit, etc.).
- Collaborez avec un expert-comptable afin de tenir une comptabilité et d’établir des bilans annuels.
Les montants en jeu peuvent être colossaux, il est donc vivement recommandé de savoir vous entourer de professionnels compétents.
- Souscrivez à des assurances (assurance responsabilité civilité professionnelle (RC pro) et assurance dommages ouvrage), ainsi qu’à une garantie financière auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance.
En tant que professionnel de l’immobilier, vous serez responsable des vices cachés des biens que vous vendrez.
Une fiscalité rentable
Le marchand de biens est soumis à plusieurs redevances et taxes :
- la TVA sur la marge,
- l’impôt sur les sociétés (IS) calculé en fonction du montant des bénéfices,
- l’impôt sur le revenu (IR),
- la taxe foncière,
- les cotisations sociales,
- et enfin la Flat Tax sur les dividendes (taux forfaitaire de 30 %).
Toutefois, ce professionnel bénéficie de certains avantages fiscaux que présente son statut :
- Réduction des frais de notaire de 2 à 3 % à condition de revendre votre bien sous un délai de 5 ans après son achat. Ces frais, à la charge de l’acquéreur, représentent une charge importante des sommes investies, environ 7 à 8 % du prix de vente du bien.
- Exonération des droits de mutation encore une fois, si le bien immobilier est revendu dans les 5 ans qui suivent son achat,
- Exonération de la TVA sur le montant du bien qu’il acquiert.
En revanche, la TVA (20 %) s’applique sur la marge réalisée. Notez que pour un marchand de biens, on ne parle pas de plus-value, mais de marge brute : il s’agit du bénéfice soumis à l’IS dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous pouvez récupérer cette TVA sur la marge en déduisant la TVA payée sur les dépenses liées à votre activité (achat de matériel, travaux de rénovation, etc.).
Devenir marchand de biens
Compétences et qualités requises
C’est une activité qui exige une grande polyvalence et réunit des compétences très variées afin de réussir pleinement les projets d’achat revente.
Une très bonne connaissance du marché immobilier ainsi qu’une maîtrise de la fiscalité immobilière font partie des critères indispensables pour développer votre activité de façon pérenne.
Vous devez être doté d’une excellente capacité d’analyse et d’un sens aigu des affaires pour devenir un marchand de biens reconnu et prospère.
Faites-vous accompagner par des professionnels de secteurs différents (notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste, artisans).
Continuez également à vous former en continu afin de rester à la pointe des exigences de cette profession passionnante.
Vous devez savoir parfaitement négocier en toutes circonstances. Pour obtenir votre prêt auprès des banques mais aussi auprès des vendeurs et des futurs acquéreurs.
En ces temps de crise, la prudence doit rester de mise !
Ne vous laissez pas influencer par les sirènes de l’appât du gain facile : marchand de biens est une activité qui peut certes se révéler très lucrative mais qui n’est pas sans comporter d’importants risques financiers.
Si cette activité semble, de prime abord, très séduisante grâce à son accessibilité et sa forte rémunération, rappelons que l’état actuel de l’économie française et du marché immobilier peuvent mettre à rude épreuve les nerfs des plus déterminés.
En revanche, en appliquant des méthodes éprouvées et en sachant vous créer un réseau solide pour dénicher des perles et réaliser les meilleures opérations financières, votre trésorerie fructifiera au rythme de vos succès immobiliers.
