Dans l’imaginaire collectif, un bien immobilier “de luxe” évoque immédiatement des penthouses parisiens avec vue sur la Tour Eiffel, des villas pieds dans l’eau à Saint-Tropez ou encore des chalets de prestige à Courchevel 1850. Mais d’un point de vue économique et fiscal, où commence vraiment l’immobilier de luxe ? À partir de quelle somme ou de quel prix au m² bascule-t-on dans cette catégorie si convoitée, mais aussi très réglementée en matière fiscale et bancaire ? En 2025, la barre du luxe a été réajustée et réserve quelques surprises, selon la ville, le type de bien et sa localisation précise.
Une définition mouvante selon le marché et les institutions
En France, il n’existe pas de définition juridique universelle de l’immobilier de luxe. Cependant, plusieurs acteurs fixent leurs propres seuils :
- Banques privées : elles estiment qu’un bien entre dans la catégorie luxe dès qu’il dépasse 1 million d’euros en province ou 2 millions d’euros à Paris.
- Notaires : ils considèrent qu’un bien de luxe commence à partir de 12 000 €/m² à Paris et 8 000 €/m² en province dans les zones prisées.
- Fisc : l’administration fiscale retient le seuil de 1,3 million d’euros de valeur foncière pour l’assujettissement à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce qui ne correspond pas forcément au luxe, mais y ressemble fortement.
Seuils de l’immobilier de luxe par localisation (2025)
| Localisation | Prix minimum au m² (2025) | Prix global moyen pour basculer dans le luxe |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | 12 000 € | 2 000 000 € |
| Riviera française (Saint-Tropez, Cannes) | 10 000 € | 2 500 000 € |
| Stations de ski de prestige | 15 000 € | 3 000 000 € |
| Provinces attractives (Bordeaux, Lyon) | 6 000 € | 1 000 000 € |
| Zones rurales prisées | 4 500 € | 750 000 € |
Paris : la capitale du luxe… mais pas que
À Paris, en 2025, les biens de luxe sont ceux dont le prix au m² dépasse 12 000 €, ce qui représente environ 15 % du marché immobilier parisien. Mais attention, certains arrondissements sont bien au-dessus :
- 6e arrondissement : autour de 17 000 €/m².
- 7e arrondissement : entre 16 000 et 18 000 €/m².
- Triangle d’Or (8e) : certains biens atteignent 25 000 €/m².
Un simple appartement de 80 m² dans le Marais peut donc basculer dans la catégorie luxe dès 960 000 €.
Côte d’Azur : le luxe historique
Sur la Côte d’Azur, les seuils sont très variables :
- À Saint-Tropez, difficile de trouver une villa “non-luxe” sous 3 millions d’euros.
- À Cannes, un appartement avec vue mer dépasse souvent 1,5 million.
- À Nice, certains quartiers affichent encore des prix abordables, mais dès que l’on parle de vue mer ou de propriétés classées, le curseur passe à 1,2 million d’euros.
Le luxe de montagne, encore plus élitiste
Dans les stations de ski alpines comme Val d’Isère ou Courchevel, la notion de luxe démarre beaucoup plus haut : les biens dépassant 15 000 €/m² sont devenus la norme. Un chalet de 150 m² à Val d’Isère s’affiche ainsi à 2,25 millions d’euros, le ticket d’entrée pour ce segment.
Immobilier de luxe et fiscalité : attention aux pièges
Détenir un bien classé dans la catégorie luxe implique aussi des contraintes fiscales :
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) dès 1,3 million de patrimoine net.
- Taxe foncière souvent plus élevée sur les biens atypiques ou patrimoniaux.
- Plus-value immobilière en cas de revente, sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
Qui achète ces biens de luxe en 2025 ?
En 2025, les acheteurs de luxe évoluent :
- 50 % sont étrangers (principalement Américains, Britanniques, Allemands et Moyen-Orientaux).
- 30 % sont des Français expatriés qui réinvestissent dans la pierre hexagonale.
- 20 % sont des ultra-riches locaux cherchant à diversifier leur patrimoine.
Scénarios : le luxe résistera-t-il à la conjoncture ?
| Scénario | Probabilité | Impact sur l’immobilier de luxe |
|---|---|---|
| Hausse des taux | Forte | Sélectivité accrue, ventes plus longues |
| Développement de niches comme les résidences éco-luxe | Moyenne | Nouvelle demande, nouveaux standards |
| Concurrence d’autres pays (Portugal, Espagne, Suisse) | Élevée | Exil potentiel d’investisseurs |
Leçon à retenir
Acheter de l’immobilier de luxe en 2025, ce n’est pas nécessairement acquérir un palace. Dès 1 million d’euros dans certaines villes, on bascule dans cette catégorie aux yeux des banques. Mieux vaut le savoir en amont pour anticiper les conditions de financement, les exigences fiscales et l’évolution du marché.
En résumé, l’immobilier de luxe commence autour de 1 à 1,5 million d’euros en France en 2025, avec des disparités majeures selon les zones. Ce n’est pas une simple étiquette marketing, mais une réalité fiscale, bancaire et patrimoniale qui implique une stratégie adaptée. Acheter un bien de luxe, c’est accepter de jouer selon des règles spécifiques, où le financement, la fiscalité et la revente suivent une logique propre.
