L’année 2025 marque un tournant majeur pour les investisseurs locatifs français. Avec la fin progressive du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), nombreux sont ceux qui se retrouvent face à un dilemme crucial : comment continuer à rentabiliser leurs biens sans ce régime fiscal si avantageux ? Parmi les solutions envisagées, le passage en meublé de tourisme type Airbnb semble séduisant. Mais est-ce réellement une bonne idée ? Pas si sûr, sauf dans certains cas très précis. Décryptage complet.
Le LMNP : pourquoi c’était si avantageux ?
Le statut LMNP permettait aux propriétaires de louer leur bien meublé avec une fiscalité ultra-allégée. Grâce à l’amortissement comptable, les revenus locatifs étaient en grande partie défiscalisés, permettant une rentabilité nette souvent supérieure à la location nue classique.
Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) rendaient ce statut particulièrement intéressant pour les investisseurs moyens, ceux qui détiennent un ou deux biens locatifs, notamment dans les villes étudiantes ou les zones touristiques.
2025 : la fin d’un Eldorado fiscal
Le projet de Loi de Finances 2025 entérine la suppression progressive du régime LMNP pour les nouveaux investisseurs. Les propriétaires existants bénéficient d’un droit transitoire, mais la fiscalité va se durcir rapidement :
- Fin progressive des amortissements.
- Passage automatique vers le régime des revenus fonciers classiques (beaucoup moins avantageux).
- Fiscalité sur les plus-values nettement alourdie.
Face à cette annonce, une vague de reconversions vers la location saisonnière (Airbnb et consorts) s’amorce. Une fausse bonne idée ? Dans de nombreux cas, oui.
Passer sur Airbnb : la tentation immédiate
À première vue, basculer son bien en meublé de tourisme semble logique :
- Revenus potentiellement bien plus élevés en haute saison.
- Fiscalité spécifique (régime micro-BIC) encore relativement souple.
- Flexibilité de gestion, avec la possibilité de reprendre son logement pour usage personnel à tout moment.
Mais cette stratégie est semée d’embûches que beaucoup sous-estiment.
Les villes durcissent les règles : vers une asphyxie réglementaire
De nombreuses communes touristiques (Paris, Lyon, Nice, Annecy…) ont adopté des restrictions drastiques sur les meublés de tourisme :
- Quota de locations autorisées par immeuble.
- Obligation d’autorisation préalable pour louer.
- Durée maximale de location limitée à 120 jours par an.
- Taxation spécifique sur les meublés de tourisme.
Exemples de restrictions locales sur Airbnb en 2025
| Ville | Restriction principale | Impact sur la rentabilité |
|---|---|---|
| Paris | 120 jours max + autorisation mairie | Rentabilité divisée par 2 |
| Nice | Quota maximum d’appartements par immeuble | Nombre de biens éligibles limité |
| Bordeaux | Interdiction en zone hyper-centre | Impossibilité légale dans certains secteurs |
| Annecy | Taxe supplémentaire sur meublés de tourisme | Charges en forte hausse |
La concurrence explose, les revenus fondent
En 2025, il y a saturation sur Airbnb dans de nombreuses villes. À Paris, le nombre de biens en meublé de tourisme a été divisé par 2 en 5 ans à cause des restrictions. Mais dans les zones périurbaines et les stations balnéaires, l’offre explose. Résultat ?
- Prix à la nuitée en baisse constante.
- Taux de remplissage moins bon.
- Forte saisonnalité, avec des mois creux peu rentables.
Le coup de massue fiscal
En passant au régime de meublé de tourisme, les propriétaires perdent la capacité d’amortir le bien (sauf en LMNP pro, mais les seuils sont restrictifs). Résultat :
- Imposition des revenus au barème progressif.
- Contributions sociales (17,2 %) appliquées sur les revenus nets.
- Plus-value imposée au taux plein en cas de revente rapide.
L’exception qui confirme la règle : Airbnb reste rentable ici
Il existe pourtant des cas particuliers où basculer vers Airbnb reste une stratégie viable :
- Biens situés en zone ultra-touristique (Cap Ferret, Côte d’Azur, Val d’Isère…).
- Logements avec caractéristiques rares (vue mer, piscine privée, équipements haut de gamme).
- Propriétaires prêts à professionnaliser leur gestion (services premium, marketing ciblé, gestion de la e-réputation).
Dans ces cas précis, les rendements peuvent doubler par rapport à une location longue durée classique. Mais cela suppose un investissement en temps et en argent considérable.
Viabilité de la bascule vers Airbnb par type de bien et localisation (2025)
Le vrai levier méconnu : la location meublée longue durée optimisée
Plutôt que de se précipiter sur Airbnb, certains propriétaires adoptent une stratégie plus subtile :
- Rénovation énergétique pour viser un DPE A ou B.
- Ciblage des expatriés, cadres en mobilité ou étudiants internationaux.
- Signature de baux meublés longue durée avec loyers premium.
Comparatif des stratégies de repli après la fin du LMNP
| Stratégie | Rentabilité nette estimée | Complexité de gestion |
|---|---|---|
| Passage en location nue | 3 à 4 % | Facile |
| Airbnb | 6 à 7 % (hors zones saturées) | Très complexe |
| Meublé longue durée optimisé | 5 à 6 % | Moyen |
2025, l’année de la réflexion stratégique
La fin du LMNP est un électrochoc pour de nombreux investisseurs particuliers. Si le réflexe immédiat consiste à se tourner vers Airbnb, la réalité est bien plus nuancée. Ce modèle n’est rentable que dans certains contextes bien précis et demande une implication forte.
Mais plutôt que de céder à la panique, mieux vaut réaliser un audit complet de son bien en analysant plusieurs critères stratégiques. D’abord, l’emplacement et son véritable potentiel touristique : un studio en bord de mer ou un chalet en station prisée n’aura pas la même attractivité qu’un appartement excentré dans une zone déjà saturée d’offres. Ensuite, il faut scruter le niveau de concurrence locale, car un secteur envahi d’Airbnb affichant des tarifs cassés risque de réduire drastiquement votre rentabilité. Il est aussi indispensable d’anticiper les charges fiscales et les contraintes réglementaires propres à chaque commune, certaines villes ayant mis en place des restrictions particulièrement sévères sur les meublés touristiques. Enfin, il ne faut pas sous-estimer la capacité réelle à gérer l’exploitation saisonnière : entre check-in, ménage, maintenance, gestion des avis clients et suivi des calendriers, la location saisonnière s’apparente souvent à un véritable micro-métier, bien loin d’un revenu passif sans effort.
Dans bien des cas, optimiser une location meublée longue durée reste la meilleure alternative pour concilier rentabilité, simplicité de gestion et stabilité fiscale.
