Si vous vous demandez si votre investissement locatif est intéressant, vous avez plusieurs outils de calcul à votre disposition. Rentabilité brute ou nette, Taux de Rendement Interne (TRI), Valeur Nette de l’Investissement (VNI),… tous ces indicateurs sont essentiels pour évaluer la rentabilité de votre placement. Mais celui qui nous intéresse aujourd’hui est le cash flow immobilier. Il vous informe sur l’état de santé de votre actif.
Grâce à lui, vous pouvez prendre des mesures pour optimiser votre rentabilité.
Faisons le point sur cet outil incontournable et comment l’utiliser efficacement.
Qu’est-ce que le cash flow immobilier ?
Littéralement, on peut traduire cash flow par flux de trésorerie.
C’est un concept financier qui mesure la quantité d’argent entrant et sortant d’une entreprise, d’un investissement ou d’un compte, sur une période donnée.
En immobilier, le cash flow est la différence entre les revenus locatifs (flux entrant) et toutes les dépenses liées à la propriété (flux sortant).
La formule de ce calcul est donc très simple :
Cash Flow = Revenus locatifs – Dépenses
Parmi ces dépenses, et selon votre situation, vous pouvez compter les remboursements de crédit, les taxes foncières, les assurances. Mais aussi les frais de gestion si vous avez recours à une société de gestion immobilière, les frais d’entretien et de réparation, les charges de copropriété, etc.
Certaines de ces dépenses peuvent varier d’un mois à l’autre. C’est pourquoi il est préférable de calculer une moyenne annuelle.
Pourquoi calculer le cash flow en immobilier ?
Le cash flow est un principe très simple à comprendre, qui aide vraiment à avoir une meilleure vision de la performance de votre investissement.
Comme vous l’avez compris, un cash flow positif signifie que les revenus locatifs dépassent les dépenses. Votre bien immobilier génère un profit. À l’inverse, si le cash flow est négatif, vous pouvez commencer à vous inquiéter.
Il est tout de même important de savoir qu’un investissement peut avoir un cash flow négatif tout en restant rentable. Car le cash flow est une mesure de liquidité et non de rentabilité. Votre bien immobilier peut rester rentable à long terme, notamment si la valeur de la propriété augmente.
Il est malgré tout préférable d’avoir un cash flow positif. Vous avez ainsi une plus grande flexibilité financière et une meilleure protection contre les risques éventuels.
Exemple de calcul de cash flow en immobilier
Imaginons que vous possédez un appartement que vous louez 800 euros par mois. Vos dépenses mensuelles pour cet appartement sont les suivantes :
- Remboursement du prêt immobilier : 500 €
- Taxes foncières : 50 € (600 € par an, divisé par 12 mois)
- Assurance propriétaire non occupant : 20 €
- Frais de gestion de la propriété (si vous utilisez une agence immobilière) : 80 € (10 % du loyer)
- Frais d’entretien et de réparation : 50 € (ceci est une estimation, car ces frais peuvent varier d’un mois à l’autre)
- Charges de copropriété : 100 €
Si vous additionnez toutes ces dépenses, vous obtenez un total de 800 € par mois.
Maintenant, vous pouvez calculer votre cash flow en soustrayant vos dépenses de vos revenus locatifs :
Cash Flow = Revenus locatifs – Dépenses
Cash Flow = 800 € – 800 €
Cash Flow = 0 €
Dans cet exemple, votre cash flow est de 0 €, ce qui signifie que vos revenus locatifs couvrent exactement vos dépenses. Vous ne générez pas de profit, mais vous ne perdez pas non plus d’argent sur cet investissement. Est-ce suffisant ?
L’importance d’un cash flow positif
Il existe une stratégie très intéressante pour s’enrichir en immobilier : la stratégie de cash flow. Elle repose sur l’idée de générer un cash flow positif à partir de vos investissements immobiliers pour pouvoir réinvestir et ainsi accroître votre patrimoine immobilier et vos revenus passifs. Intéressant, non ?
Voilà comment ça fonctionne :
- Acheter un bien immobilier générant un cash flow positif
Les revenus locatifs doivent dépasser les dépenses, y compris le remboursement du prêt immobilier. Vous devez donc bien choisir le bien et négocier des conditions de prêt avantageuses.
- Réinvestir le cash flow
Au lieu de dépenser le cash flow généré par vos propriétés, vous le réinvestissez pour acheter d’autres propriétés. Cela peut se faire soit en économisant le cash flow jusqu’à ce que vous ayez suffisamment d’argent pour faire un nouvel investissement, soit en utilisant le cash flow pour rembourser plus rapidement vos prêts et augmenter votre capacité d’emprunt.
- Profiter de l’effet de levier du crédit
En utilisant l’endettement pour financer vos investissements, vous pouvez augmenter votre rendement sur investissement et accélérer la croissance de votre patrimoine immobilier.
- Optimiser la gestion de vos propriétés
Pour maximiser votre cash flow, il est important de bien gérer vos propriétés. Cela peut inclure des stratégies pour minimiser les vacances locatives, réduire les dépenses et augmenter les loyers.
- Diversifier vos investissements
Pour réduire les risques, il est recommandé de diversifier vos investissements immobiliers (par exemple, en investissant dans différents types de biens ou dans différentes zones géographiques).
En suivant cette stratégie, vous pouvez créer un cercle vertueux où le cash flow généré par vos investissements immobiliers vous permet d’acheter de nouvelles propriétés, qui à leur tour génèrent encore plus de cash flow.
Comment améliorer son cash flow ?
Je crois que vous avez bien compris tout l’intérêt de générer un cash flow positif. Et si votre bien immobilier est plutôt déficitaire, vous avez encore moyen d’arranger la situation.
Augmenter les loyers est la manière la plus directe d’améliorer votre cash flow. Cependant, vous devez vous assurer que vos loyers restent compétitifs par rapport au marché, sinon vous risquez d’avoir des vacances locatives.
Et les vacances locatives sont à éviter absolument. Car, chaque mois où votre bien immobilier est vacant représente un mois de revenus locatifs perdus. Alors, choisissez bien vos locataires, entretenez votre propriété et répondez rapidement aux demandes de vos occupants.
Vous pouvez aussi réduire les dépenses associées à votre bien. Cela peut inclure des stratégies comme la renégociation de votre prêt immobilier pour obtenir un taux d’intérêt plus bas ou l’optimisation de l’efficacité énergétique de votre propriété pour réduire les coûts d’entretien.
Et si vous ajoutiez des sources de revenus à votre logement ? Par exemple, vous pourriez louer une place de stationnement, installer des panneaux solaires et vendre l’électricité produite, ou louer un espace de stockage. Votre cash flow augmenterait de façon intéressante.
En fonction de votre situation, il peut être possible d’optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs pour augmenter votre cash flow. Notamment en utilisant les déductions fiscales pour les dépenses d’entretien et de réparation.
Dans tous les cas, il est conseillé de conserver une partie de ce cash flow immobilier positif pour vous constituer une épargne de précaution. Cette somme mise de côté va vous permettre de faire face aux dépenses imprévues ou à des situations d’urgence. Votre investissement est ainsi protégé.
