Depuis plusieurs années, New York s’attaque frontalement aux plateformes de location courte durée, et 2025 marque un véritable tournant dans cette bataille. Face à une crise du logement sans précédent, la ville a mis en place l’une des réglementations les plus strictes au monde pour encadrer Airbnb et ses concurrents. Résultat : une chute spectaculaire du nombre d’annonces, des réactions contrastées des propriétaires et une réorganisation du marché locatif.
Quelles sont ces nouvelles restrictions ? Quel impact sur les investisseurs et les voyageurs ? Analyse d’un bras de fer qui pourrait inspirer d’autres grandes métropoles.
New York, capitale de la répression anti-Airbnb
Dès 2016, New York a adopté une législation restrictive visant à limiter l’essor incontrôlé des locations saisonnières. Mais c’est en septembre 2023 que la ville a frappé un grand coup avec l’entrée en vigueur de la loi Local Law 18, surnommée le « Airbnb Ban » par ses détracteurs.
Les nouvelles restrictions en vigueur depuis 2023 :
- Interdiction de louer un logement pour moins de 30 jours sans que l’hôte soit physiquement présent dans l’appartement.
- Obligation d’enregistrement pour chaque propriétaire souhaitant mettre son bien en location sur Airbnb.
- Sanctions financières sévères pour les contrevenants, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 $ par infraction.
L’objectif de la mairie est clair : remettre sur le marché locatif des milliers de logements accaparés par les locations touristiques.
Un impact immédiat et massif : Airbnb s’effondre à New York
Les effets de cette régulation ont été immédiats et spectaculaires. En l’espace de quelques mois, le nombre d’annonces disponibles sur Airbnb a chuté de 70 %, passant de 23 000 logements à moins de 7 000.
Nombre d’annonces Airbnb à New York (2020-2025)
Cette chute vertigineuse a entraîné une recomposition du marché locatif :
- Baisse des prix des loyers longue durée dans certains quartiers, notamment à Manhattan et Brooklyn.
- Retour progressif des locations longue durée, offrant davantage d’options aux habitants locaux.
- Effondrement des revenus pour de nombreux propriétaires, qui comptaient sur Airbnb pour financer leurs biens.
Airbnb à New York avant et après la régulation
| Année | Nombre d’annonces Airbnb | Moyenne des revenus mensuels ($) |
|---|---|---|
| 2020 | 40 000 | 4 200 |
| 2022 | 23 000 | 3 800 |
| 2024 | 7 000 | 1 900 |
| 2025 (prévision) | 5 000 | 1 500 |
Les propriétaires en colère : une catastrophe financière pour certains
Si la ville de New York se félicite de cette régulation, les propriétaires et investisseurs sont loin de partager cet enthousiasme.
Pourquoi les propriétaires crient au scandale ?
- Des pertes financières massives : De nombreux hôtes avaient bâti un modèle économique basé sur Airbnb, remboursant leur crédit grâce aux locations de courte durée.
- Un marché immobilier en pleine mutation : Ceux qui misaient sur la rentabilité Airbnb se retrouvent contraints de revendre ou de louer en longue durée à un prix souvent inférieur à leur rentabilité initiale.
- Une mise en place bureaucratique jugée kafkaïenne : Le processus d’enregistrement des biens auprès des autorités est complexe et très restrictif, poussant certains à abandonner leur activité.
Un collectif de propriétaires a même intenté une action en justice contre la mairie, dénonçant une atteinte à la liberté d’entreprendre.
Quelles conséquences pour les touristes ?
Si New York veut limiter l’influence d’Airbnb, cela pose un véritable problème pour les voyageurs.
- Explosion des prix des hôtels : Avec moins d’Airbnb disponibles, la demande sur l’hôtellerie traditionnelle s’est intensifiée, faisant grimper les prix de 20 à 30 % en moyenne.
- Moins d’options abordables : Pour les familles ou les groupes, la location d’un appartement était souvent plus économique qu’un hôtel. Aujourd’hui, les alternatives se font rares.
- Apparition d’un marché « off the books » : Des locations « clandestines » prolifèrent sur des plateformes moins connues, contournant la régulation.
Une tendance mondiale ? D’autres villes sur le même chemin
New York n’est pas un cas isolé. D’autres grandes métropoles suivent son exemple et imposent également des restrictions drastiques à Airbnb et aux plateformes similaires.
Exemples de villes ayant durci leurs règles contre Airbnb :
- Barcelone : Suppression des nouvelles licences pour les locations touristiques.
- Amsterdam : Limite à 30 jours de location par an et nécessité d’un permis spécial.
- Paris : Durcissement des contrôles et forte hausse des amendes pour les propriétaires frauduleux.
La question qui se pose est : jusqu’où iront ces restrictions et Airbnb pourra-t-il s’adapter pour survivre ?
Vers un modèle Airbnb totalement réinventé ?
La guerre ouverte entre New York et Airbnb illustre un changement profond dans l’approche des villes face aux locations saisonnières. L’enjeu n’est plus seulement économique, mais aussi social et urbain.
Si la régulation a permis de libérer du logement pour les habitants, elle a aussi engendré une crise pour les propriétaires et un manque de flexibilité pour les touristes.
Dans ce contexte, Airbnb doit réinventer son modèle :
- Se repositionner sur des locations de moyenne durée (30 jours et plus).
- Proposer des solutions aux professionnels et expatriés.
- S’adapter aux exigences locales tout en préservant son attractivité.
La bataille ne fait que commencer, et les prochains mois seront décisifs pour l’avenir de la plateforme à New York et ailleurs.
