Acheter un bien immobilier à deux n’est pas réservé aux couples. Amis, membres de la même famille ou partenaires d’affaires peuvent tout à fait décider d’unir leurs ressources pour investir. Il faut dire que le marché est de plus en plus exigeant et que cette démarche collaborative présente certains avantages. Mais aussi son lot de doutes.
Comment gérer l’achat lorsque les deux parties apportent des contributions financières inégales ? Et quid du crédit ? Et en cas de dissolution du partenariat ou de séparation, quel avenir pour ce bien immobilier ?
Une approche millimétrée est donc nécessaire pour ne pas commettre d’erreurs. Le but étant d’assurer une transaction équitable tout en protégeant l’investissement de chacun.
La notion d’apport personnel : comment aborder le crédit immobilier ?
L’apport personnel est une somme d’argent que l’acheteur injecte de sa poche dans l’achat d’un bien immobilier. Le reste étant généralement financé par un prêt bancaire.
À deux, la question du crédit se pose. Devez-vous faire deux emprunts distincts ? Ou avez-vous la possibilité d’emprunter ensemble ?
Il est tout à fait possible d’emprunter à deux sans être mariés, pacsés ou même en couple. Et c’est d’ailleurs la solution que les banques préfèrent. Elles sont habituellement assez frileuses quant au fait de faire deux crédits distincts ; en cas de défaillance, elles ne peuvent agir que sur une partie du bien.
Et puis qui dit co-emprunteurs, dit souvent apport plus conséquent. Avec un capital initial global plus élevé, vous pouvez obtenir des taux d’intérêt plus intéressants, mais aussi un coût d’assurance moindre.
Lorsque les apports sont différents, il est important de discuter de l’équité dans le remboursement du prêt. Cela peut impliquer des discussions sur la répartition des paiements mensuels et sur la manière dont chaque apport affecte la part de propriété de chacun.
Les implications juridiques d’un achat immobilier à deux
L’achat à deux est avantageux financièrement mais le déséquilibre peut peser dans la balance de l’entente si tout n’est pas clairement défini dès le départ.
Plusieurs options peuvent être envisagées :
- Celui dont l’apport personnel est moindre, peut rembourser des mensualités de crédit plus importantes.
- Les parts sur la propriété du bien sont proportionnelles à l’investissement de départ.
- Vous pouvez créer une SCI. La Société Civile Immobilière offre une structure flexible pour l’achat à plusieurs d’un bien immobilier. Gestion démocratique, répartition des parts, responsabilité limitée, transmission facilitée… Les avantages sont nombreux ! Mais elle implique des formalités administratives et comptables lourdes et un coût de fonctionnement parfois rebutant.
Pour les couples mariés en communauté universelle, l’acquisition se fait automatiquement à 50/50, indépendamment de l’apport de chacun. Cela signifie que, peu importe la somme investie individuellement, chaque partenaire est propriétaire de la moitié du bien.
À l’inverse, ceux qui sont mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent déterminer la propriété à hauteur de leur apport financier personnel, ce qui peut être plus équitable lorsque les contributions sont disproportionnées.
Les partenaires liés par un PACS et optant pour le régime d’indivision partagent également le bien à 50/50, quelle que soit la contribution de chacun. Toutefois, ils ont la possibilité de choisir un autre régime qui permettrait une répartition plus fidèle à leurs apports respectifs.
Pour les non mariés et non pacsés, l’indivision est souvent la voie choisie, permettant à chaque partie de posséder une part proportionnelle à son investissement. Les quotités, qui représentent les parts de propriété de chaque co-acheteur, sont calculées en fonction du prix total du bien, incluant les frais annexes tels que les honoraires du notaire ou de l’agence immobilière.
Une fois cette répartition déterminée, reste à mettre en place des mesures de protection pour anticiper les éventualités telles qu’une séparation, le décès de l’un des co-acheteurs, ou même une perte d’emploi.
Conseils pour réussir son achat immobilier à deux
Si aujourd’hui tout est rose, vous devez malheureusement tout envisager pour vous simplifier les éventuelles complications à venir.
Pour que cette aventure commune soit une réussite, la première étape incontournable est la consultation d’un notaire. Ce professionnel du droit est essentiel pour établir les modalités juridiques de votre achat, qu’il s’agisse de rédiger une convention d’indivision ou les statuts d’une SCI. Il vous aidera à clarifier les contributions de chacun et la répartition des parts, posant ainsi les bases d’une entente durable et sans ambiguïté.
L’évaluation équitable des apports est également primordiale. Votre apport personnel ne doit pas seulement être considéré comme un moyen de financement, mais aussi comme un élément déterminant dans la balance des parts de propriété.
La planification financière ne doit pas être laissée au hasard. Établissez ensemble un plan financier solide pour le remboursement du prêt et les dépenses futures, en tenant compte des apports et des capacités de chacun. Évoquez aussi les bénéfices éventuels. Cela permettra de maintenir l’équité tout au long de votre partenariat immobilier.
Anticipez les scénarios futurs, tels que la séparation ou la vente du bien. Des accords écrits préalablement établis vous éviteront bien des tracas et garantiront que chaque partie sache à quoi s’attendre.
La communication transparente est la clé de voûte de votre projet. Une discussion ouverte sur les attentes et les préoccupations de chacun permettra d’éviter les malentendus et de renforcer la confiance mutuelle.
N’oubliez pas de protéger vos investissements individuels. En cas de dissolution du partenariat, des assurances ou des clauses spécifiques dans les accords d’achat peuvent sauvegarder les intérêts financiers de chacun. C’est en prévoyant les imprévus que vous assurerez la pérennité de votre investissement commun.
Les défis ne manquent pas donc. Mais ils ne sont pas insurmontables pour des partenaires bien informés et prêts à communiquer ouvertement. L’achat d’un bien immobilier en binôme est une opportunité qui présente bien des avantages et méritent quelques efforts.
