Vous songez à vendre votre garage en copropriété ? Attention, ce n’est pas aussi simple que de mettre une pancarte « À vendre » !
La vente d’un garage, bien que moins encadrée que celle d’un logement, possède ses propres règles. Et elles ne sont pas identiques si vous envisagez de vendre votre garage avec un logement associé, ou sans.
Ce qui nous intéresse ici, c’est précisément le cas où vous vendez un garage seul. Voyons ce qui rend cette transaction un peu particulière…
Cadre juridique général de la vente d’un garage en copropriété
Dans l’ensemble, les démarches sont les mêmes que pour la vente de n’importe quel autre bien.
Mais le fait d’être dans une copropriété vous contraint à présenter certains documents complémentaires :
- La copie du règlement de copropriété et l’état descriptif de division, plus tous les actes les modifiant.
- Les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 3 dernières années.
- Un état daté du syndic et les informations financières prescrites par l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
- Les plans des biens vendus, s’ils existent.
- Un dossier de diagnostics sur les parties communes.
Ce Dossier de Diagnostic Technique doit inclure un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997), la présence de termites (si le bien est situé dans une zone à risque). Il doit aussi préciser les risques et pollutions.
Vous devez présenter un diagnostic de performance énergétique si le garage dispose d’un système de chauffage.
Par ailleurs, la loi ALUR impose des informations supplémentaires :
- la fiche synthétique de la copropriété,
- le montant des charges courantes payées par le vendeur pour les deux derniers exercices comptables,
- les sommes susceptibles d’être dues au syndic par l’acquéreur,
- l’état des impayés de charges du syndic
- ainsi que le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur.
Ces étapes semblent bien fastidieuses mais sont indispensables pour une vente en toute transparence.
Le droit de priorité en copropriété
La loi Boutin de 2009 a rendu les copropriétaires prioritaires sur l’achat des parkings ou des garages de la copropriété.
Ce droit de priorité s’applique lorsque :
- Le permis de construire a été délivré en conformité avec un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant des aires de stationnement.
- Il y a des difficultés de stationnement dans le quartier, et l’ensemble immobilier est situé en milieu urbain.
- Le parking en copropriété est un lot distinct. Il ne doit pas être vendu avec un logement, un bureau ou un commerce.
Si un immeuble est concerné par cette loi, le droit de priorité doit être explicitement mentionné dans son règlement de copropriété pour être applicable.
Le vendeur doit alors informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant son intention de vendre, le prix et les conditions de vente.
Le syndic doit transmettre sans délai l’information à chaque copropriétaire, également par lettre recommandée AR. Cette information vaut offre de vente pendant deux mois.
Si vous vendez plusieurs emplacements de parking, soyez stratégique : indiquez un prix unitaire pour chaque lot, facilitant ainsi l’achat par différents copropriétaires.
Cas d’un garage loué
Vendre un garage déjà loué est bien sûr tout à fait possible.
Tout d’abord, une obligation clé : informer l’acheteur de l’existence du bail. Vous devez lui fournir une copie du contrat de location et un état des loyers et des charges impayées.
Mais ce n’est pas tout : le locataire en place a son mot à dire. Grâce au droit de préemption, il peut se positionner pour acheter le garage dans les mêmes conditions que tout autre acheteur, à condition de se manifester dans les deux mois suivant la réception du congé pour vente.
Vendre un garage en copropriété implique des spécificités, mais en dehors de cela, la procédure reste standard. Comme pour toute transaction immobilière, elle se concrétise par un compromis de vente suivi d’un passage chez le notaire pour la signature de l’acte authentique.
Dans ce parcours, le notaire joue un rôle essentiel. Il est non seulement garant de la légalité de la transaction, mais aussi une source fiable pour répondre à toutes vos questions et vous guider. N’hésitez pas à faire appel à lui en cas de besoin.
