Vous étiez tranquille chez vous, mais voilà que le propriétaire du terrain juste derrière votre maison demande un droit de passage. Il veut dorénavant pouvoir accéder avec sa voiture jusque chez lui. Et il ne s’agit pas d’un simple sentier pour une promenade dominicale, mais bien d’une voie assez large pour que sa voiture puisse rejoindre son terrain.
Vous n’avez pas l’intention d’accepter sa demande de droit de passage. Pas question de perdre 4 m de largeur sur la totalité de votre terrain ! Mais pouvez-vous réellement y faire quelque chose ? Avez-vous le droit de refuser ?
Qu’est-ce qu’un droit de passage ?
Le droit de passage est une autorisation légale qui permet au propriétaire d’une parcelle enclavée de traverser une propriété voisine pour y accéder.
Mais il est important de bien définir la notion d’enclavement. Car le droit n’est pas le même selon qu’il s’agit d’une propriété enclavée ou d’une parcelle difficile d’accès.
Un terrain enclavé est un terrain sans aucun accès à la voie publique. Selon l’article 682 du Code civil, le propriétaire d’une telle parcelle, le fond dominant, peut exiger un passage sur le terrain voisin, le fond servant, afin de garantir un accès à la route la plus proche.
Lorsqu’une propriété est difficile d’accès mais pas complètement enclavée, on parle alors de servitude de passage ou de droit de passage conventionnel. C’est une nuance importante : l’article 686 du Code Civil précise que le propriétaire du fond servant est tout à fait libre de refuser une telle demande dans ce cas.
Les conditions d’application du droit de passage
Le droit de passage pour une parcelle enclavée est, vous l’avez compris, un droit automatique garanti par la loi française. Si le terrain de votre voisin n’a pas d’accès direct à la voie publique, il a donc le droit de traverser votre propriété pour y remédier. Que ce soit pour accéder à sa maison, pour exploiter ses terrains agricoles ou pour faire fonctionner son entreprise. On parle légalement de “droit de passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds”. En clair, il peut demander un accès pour sa voiture, son tracteur ou tous les camions de livraison qui viennent apporter ses marchandises… et vous ne pourrez pas dire non !
La seule chose que vous puissiez faire, c’est de vous entendre sur les modalités. C’est-à-dire que vous pouvez discuter l’itinéraire exact et les compensations.
Légalement, le chemin le plus court est privilégié mais aussi celui qui vous nuit le moins. Vous pouvez exiger des indemnités en cas de dommage et proportionnellement à la gêne occasionnée. Il est évident que le préjudice n’est pas le même selon les besoins de votre voisin. Il peut vous demander un accès pour passer à pied vers son potager. Ou il peut aussi avoir une entreprise de maçonnerie et souhaiter y faire passer des engins de chantier toute la journée. Il est donc très important de bien établir l’utilisation que votre voisin fera de ce droit de passage.
Bien que l’accord ne requière pas forcément une formalisation chez un notaire, il est recommandé de le faire pour éviter tout malentendu futur.
Refuser un droit de passage ou une servitude
On comprend bien que dans certains cas, accepter un droit de passage semble inenvisageable. Cependant, malheureusement, vous ne pouvez pas le refuser si le terrain de votre voisin est enclavé.
La seule façon de refuser un droit de passage serait de démontrer que votre voisin s’est enclavé volontairement. Sinon, vous allez devoir accepter. Démarche à l’amiable, lettre de mise en cause, mise en demeure accompagnée d’une déclaration aux greffes du Tribunal, votre voisin a les moyens de vous faire obtempérer. Alors autant éviter les conflits inutiles et négocier votre dédommagement au mieux.
Notez que le droit de passage cessera le jour où le terrain de votre voisin ne sera plus enclavé.
Pour les parcelles difficiles d’accès, le droit de passage conventionnel n’est, lui, pas automatique. Votre voisin va devoir justifier de la difficulté d’accès.
Si aucun accord n’est trouvé, il a toutefois la possibilité de saisir le tribunal.
Mais si vous acceptez, vous pouvez évidemment imposer des indemnités.
Si une telle servitude de passage a été établie et que personne ne l’utilise pendant 30 ans, alors ce droit de passage conventionnel peut être considéré comme éteint.
Les obligations des propriétaires
Dans le cadre d’un droit de passage, les obligations des propriétaires sont clairement définies.
Vous, en tant que propriétaire du fond servant :
- Vous ne pouvez pas entraver le passage accordé à votre voisin. Cela signifie que vous ne devez pas placer d’obstacles qui pourraient bloquer ou limiter l’utilisation du passage.
- Vous conservez la pleine propriété de votre terrain. Le droit de passage ne change pas cela ; il crée simplement une servitude sur votre propriété.
- Vous pouvez utiliser votre terrain comme bon vous semble, tant que cela n’entrave pas le droit de passage.
- Vous avez le droit de poser une barrière ou un portail sur le chemin de passage, mais vous devez fournir une clé ou un moyen d’accès à votre voisin.
Votre voisin, en tant que bénéficiaire du droit de passage :
- Il doit se servir du passage uniquement pour traverser et accéder à sa propriété.
- Il doit utiliser le passage de manière raisonnable et ne pas causer de dommages inutiles à votre propriété.
L’entretien du chemin est généralement à la charge de celui qui utilise le passage, c’est-à-dire le propriétaire du fonds dominant. Cependant, les frais d’entretien peuvent être partagés entre les deux propriétaires si cela a été convenu ainsi. Il est donc important de définir ces modalités dans l’accord de servitude.
Une demande de droit de passage peut tomber comme un couperet. Difficile de prendre les choses avec philosophie quand la valeur de votre bien immobilier, et même votre tranquillité sont en jeu. Toutefois, il est essentiel de se rappeler que les lois sur le droit de passage visent à équilibrer les intérêts de toutes les parties concernées. En abordant la situation avec pragmatisme et en cherchant des solutions mutuellement avantageuses, vous pouvez non seulement préserver vos droits mais aussi maintenir une relation de bon voisinage.
Courage ! Vous allez réussir à trouver le juste équilibre.
