Entre la visite d’un bien immobilier et la remise des clés, vous avez un certain nombre d’étapes à prévoir. Une fois les négociations terminées et l’offre d’achat acceptée, c’est le moment de passer à la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.
Eh oui, ils sont souvent confondus, mais il ne s’agit pas tout à fait de la même chose. Mais alors, quelles différences y a-t-il entre ces deux contrats ? Et comment faire le bon choix ?
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un contrat préliminaire entre le vendeur et l’acheteur.
Le vendeur s’engage à céder son bien au prix convenu.
L’acquéreur, lui, s’engage à acheter le bien en respectant les modalités préétablies.
Généralement, il verse un acompte d’environ 5 à 10 % du prix du bien. Mais il s’agit d’un usage et non d’une obligation légale.
Juridiquement, le compromis vaut vente pour les deux parties. Si l’une d’elles renonce à la transaction sans motif valable prévu dans le contrat, elle peut être contrainte judiciairement à verser des dommages et intérêts.
Toutefois, la loi SRU offre à l’acheteur un délai pendant lequel il peut annuler la vente sans pénalité. Ce délai est de 10 jours depuis la loi Macron. Si un acompte a été versé, l’acheteur doit être remboursé dans les 21 jours suivant sa rétractation.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Comme le compromis, la promesse de vente est un avant-contrat. Elle est parfois appelée Promesse Unilatérale de Vente (PUV) en opposition au compromis qui est une promesse synallagmatique de vente.
Le vendeur s’engage à vendre le bien à un prix déterminé. Il doit garantir la réservation du logement à l’acquéreur potentiel. En fait, il lui réserve l’exclusivité pendant un certain temps. Mais l’acquéreur n’a pas d’obligation d’achat, mais une option qu’il peut décider de lever ou pas. En contrepartie de cette souplesse, il verse une indemnité d’immobilisation du bien, en général 10 % du prix de vente. S’il décide de ne pas acheter ou qu’il ne donne pas suite, la somme versée revient au vendeur en guise de dédommagement.
Compromis vs promesse de vente
Ces deux avant-contrats ne sont pas à prendre à la légère, car ils sont souvent le point de départ de litiges. C’est pourquoi il est préférable de vous faire accompagner pour les rédiger. Vous pouvez soit passer par un notaire, soit sous seing privé, dans une agence immobilière par exemple.
Des éléments indispensables dans tous les cas
Certaines informations doivent apparaitre obligatoirement dans ces contrats préliminaires :
- les coordonnées des 2 parties,
- les caractéristiques principales du bien,
- le prix bien sûr,
- la date limite de signature de l’acte authentique de vente pour le compromis (généralement 3 mois après la signature) et une date de fin de validité pour la promesse de vente,
- les conditions générales,
- et les clauses suspensives s’il y en a.
Ces clauses suspensives sont particulièrement importantes. Elles permettent de déclarer l’avant-contrat nul si ces conditions ne sont pas respectées. Il s’agit généralement de l’obtention du prêt ou du permis de construire, mais il peut aussi être question de droit de préemption ou de servitudes.
Il est conseillé également aux vendeurs de fournir les diagnostics techniques lors de la signature de cet “avant-contrat”, afin d’éviter tout litige ultérieur. En effet, la découverte d’une information nouvelle peut tout à fait être une raison valable de rétractation.
Un niveau d’engagement bien différent
Le compromis et la promesse de vente se distinguent principalement par leur niveau d’engagement.
Comme nous l’avons vu plus haut, le compromis est un engagement bilatéral alors que la promesse de vente n’engage que le vendeur. Dans le premier cas, on parle d’acompte. Dans le deuxième cas, il s’agit d’une indemnité d’immobilisation.
Pour le compromis, il est question de pénalités en cas de rétractation. Pour la promesse de vente, l’acquéreur perd l’indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas acheter le bien. Le vendeur, s’il se rétracte, peut être condamné à payer des dommages et intérêts assez conséquents.
Dans la pratique, donc, promesse de vente et compromis sont des contrats très proches. D’autant plus que le délai de rétractation s’applique aussi pour le compromis.
La seule différence concrète est finalement que la promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée par un notaire pour un coût de 125 €.
Comment choisir entre promesse de vente et compromis de vente ?
La distinction entre la promesse et le compromis de vente est donc assez subtile, dans les faits.
Mais le compromis reste le plus utilisé. Ce dernier est idéal pour les vendeurs souhaitant garantir la transaction. Pour eux, la promesse de vente n’offre pas d’intérêt spécifique, sauf peut-être une remise sur le marché du bien plus rapidement si l’acquéreur rompt l’avant-contrat.
Le compromis de vente est l’accord se rapprochant le plus de l’acte final de vente. Une fois conclu, la vente est bien engagée. Elle ne peut être annulée que si l’acheteur se rétracte (dans un délai de 10 jours) ou si certaines conditions suspensives ne sont pas remplies.
Bien que moins fréquente, la promesse unilatérale de vente a toujours sa place. Elle offre une flexibilité à l’acheteur, qui peut la privilégier s’il détient un avantage dans la négociation. Si elle est inévitable, il est crucial de la lier à une indemnité d’immobilisation conséquente (entre 5 % et 10 % du montant de la vente) pour protéger le vendeur d’un potentiel désistement tardif de l’acheteur.
Plus que la forme de ce contrat préliminaire, il est crucial de bien en comprendre les enjeux. Car au-delà des contrats, c’est la réalisation d’un rêve et la concrétisation d’un projet de vie qui est souvent en jeu. Alors, pour ces étapes déterminantes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels. Vous pourrez ainsi éviter certains écueils.
