Véritable commerçant de l’immobilier, le marchand de biens achète et revend des immeubles, des terrains… Il est parfois marchand rénovateur quand il viabilise ou divise des biens immobiliers et effectue des travaux pour augmenter la valeur des propriétés avant de les revendre.
Si vous imaginez ces marchands de biens nager dans des piscines de billets, la réalité est tout autre. Le salaire moyen de ces professionnels est loin d’être aussi mirobolant que ce à quoi vous vous attendez. Mais d’abord, voyons comment un marchand de biens dégage des revenus.
Quels facteurs influencent le salaire d’un marchand de biens ?
Compte tenu de son métier, le salaire d’un marchand de biens dépend directement de la plus-value immobilière.
Attention, il ne s’agit pas de la même plus-value que pour les particuliers. Même s’il est bien question des bénéfices réalisés sur l’achat-revente. Mais dans le cas du marchand de biens, le calcul de ces bénéfices prend en compte toutes les charges inhérentes à l’opération.
Impact des frais sur la rémunération du marchand de biens
Pour le calcul de la plus-value, on soustrait le prix d’achat au prix de vente. Pour un marchand de biens, s’ajoutent au prix d’achat tous les frais directement liés à l’achat-revente, mais aussi les frais de fonctionnement du professionnel.
Les frais directs peuvent être importants, selon la situation :
- le coût du crédit,
- les frais de notaire et éventuellement d’agence,
- les travaux de rénovation ou de viabilisation
- la taxe foncière
- les charges de copropriété,
- la TVA.
Les frais de fonctionnement de la société incluent la location des bureaux. Mais aussi les frais de déplacement, les abonnements internet et téléphone, les frais de comptabilité et de conseils, les assurances professionnelles, la publicité et le marketing, etc.
Pas mal de charges donc, qui ont un impact important sur la marge du marchand de biens. Le choix des projets est évidemment crucial pour obtenir une plus-value la plus intéressante possible.
Influence du choix du bien immobilier sur la rémunération
En choisissant un projet, le marchand de biens doit prendre en compte plusieurs critères qui influencent la rentabilité de l’opération.
- D’abord, la situation du bien immobilier.
Cela va de soi. Un logement situé dans un quartier très recherché ou en plein développement peut augmenter la marge du marchand de biens.
- Ensuite, le type de bien.
Les biens nécessitant des travaux, ou les terrains divisibles et viabilisables, peuvent rendre une opération très intéressante.
- L’état du marché immobilier a également son importance.
- Et évidemment la stratégie d’investissement
Si le marchand de bien a une stratégie axée sur l’achat-revente rapide, la marge est faible, mais les revenus sont générés plus rapidement. Les frais liés à l’opération et au fonctionnement ne s’accumulent pas.
Si la stratégie est axée sur l’achat de biens à rénover par exemple, l’opération peut prendre du temps, mais la marge est en principe plus importante.
Ces différentes stratégies sont liées à deux facteurs : le temps et le risque. La gestion de ces deux éléments est une compétence majeure pour la réussite d’un marchand de biens.
Il est généralement admis qu’une marge minimum de revente de 20 % est nécessaire pour que l’opération soit rentable et permette au marchand de biens de se rémunérer suffisamment en proportion du risque et du temps passé sur l’affaire.
Modes de rémunération d’un marchand de biens
Selon le statut juridique choisi, le marchand de biens ne se rémunère pas de la même façon. Il peut toucher des dividendes sur les opérations menées ou préférer recevoir un salaire régulier.
Quelles sont les différentes formes possibles ?
La SARL ou l’EURL
Les gérants de Société à Responsabilité Limitée (SARL) ou d’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) sont considérés comme des travailleurs non salariés. Ils ne perçoivent donc pas de salaire au sens traditionnel du terme. Ils perçoivent les dividendes, c’est-à-dire une part des bénéfices distribués aux associés.
Le choix d’une telle forme a des implications sur la protection sociale et les charges sociales à payer.
Par ailleurs, l’EURL et la SARL peuvent opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Ce qui a un impact direct sur le salaire net du marchand de biens.
La SAS ou la SASU
Les présidents de Société par Actions Simplifiée (Unipersonnelle ou pas) sont considérés comme des salariés. Cela signifie qu’ils perçoivent un salaire régulier, qui est comptabilisé comme une charge pour l’entreprise. En tant que salariés, ils bénéficient des avantages sociaux.
Le choix du type de structure juridique dépend de la situation du marchand de biens.
Si l’entreprise est petite et gérée par une seule personne, une EURL ou une SASU pourrait être plus appropriée. Plus simples à gérer, elles offrent une responsabilité limitée.
Si l’entreprise a des ambitions de croissance et espèrent attirer des investisseurs, opter pour la SAS pourrait être judicieux.
Ce choix de structure n’est donc pas anodin. Il conditionne non seulement la manière dont le marchand de biens perçoit sa rémunération, mais aussi le montant reçu après impôts et charges sociales.
Et concrètement alors ? Quel est réellement le salaire moyen d’un marchand de biens ?
Statistiques sur le salaire moyen d’un marchand de biens
Dans le paysage immobilier français, le métier de marchand de biens occupe une place non négligeable. 47 500 personnes exercent cette profession, réparties au sein de 26 111 entreprises, selon les données de l’INSEE.
La majorité des entreprises de ce secteur emploie donc un seul marchand de biens.
Quant à la rémunération, le salaire net mensuel médian d’un marchand de biens se situe aux alentours de 3 578 €. Loin de la vision de luxe que ce métier suggère dans l’imaginaire collectif. Mais tout de même motivant.
C’est le fruit d’un travail rigoureux, d’une connaissance approfondie du marché immobilier et d’une prise de risque maîtrisée.
Alors, si vous envisagez de vous lancer dans cette voie professionnelle, prenez bien en compte tous ces facteurs. Et n’oubliez pas que le succès dépend de vos compétences et de votre persévérance.
