La transmission d’un patrimoine familial est souvent complexe. Entre les droits de succession et les problèmes d’indivision, vous ne savez pas toujours ce que vous réserve l’avenir. Mais il existe une structure flexible et avantageuse pour bien optimiser la gestion et la transmission de vos biens immobiliers : la Société Civile Immobilière (SCI) familiale.
Cet article vous aide à tout comprendre sur cette SCI familiale. Et à prendre les bonnes décisions pour votre avenir.
La création d’une SCI familiale
Si vous connaissez le principe de la Société Civile Immobilière, vous allez voir que la SCI familiale repose sur le même modèle.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière familiale ?
Il s’agit d’une société dont les associés (au moins deux) sont des membres d’une même famille. Et c’est bien ce qui la distingue d’une SCI “classique”.
Dans les deux cas, vous pouvez mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de partager les bénéfices et les charges. Mais ce n’est évidemment pas le seul intérêt de cette structure.
Quelles sont les raisons de créer une SCI familiale ?
Nous reviendrons un peu plus loin sur les avantages de la SCI familiale. Mais voyons déjà pour quelles raisons vous devriez en créer une.
- La gestion du patrimoine immobilier
La SCI familiale offre un cadre juridique qui facilite la prise de décision.
- La transmission du patrimoine
Elle permet d’éviter l’indivision. De plus, les parts de la SCI peuvent être transmises progressivement, du vivant des associés, à leurs héritiers.
- La protection du patrimoine familial
Les biens immobiliers de la SCI ne peuvent pas être saisis. Même en cas de dettes personnelles.
- La flexibilité
La SCI familiale permet d’adapter les statuts aux besoins spécifiques de la famille. Et à son évolution.
- L’optimisation fiscale
Les revenus éventuellement générés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous n’êtes donc pas soumis à l’impôt sur les sociétés (sauf cas particulier).
Comment créer une SCI familiale ?
Pour créer une SCI familiale, vous devez en rédiger les statuts. Vous pouvez, si vous n’avez pas encore de biens immobiliers, établir ces statuts sous seing privé. Mais il est fortement recommandé de faire appel à un notaire.
Les statuts établis, vous devez également immatriculer la SCI familiale au Registre du Commerce et des Sociétés, publier l’avis de constitution et ouvrir un compte bancaire dédié.
Fonctionnement d’une SCI familiale
La SCI familiale est une structure juridique qui fonctionne selon des règles précises, définies principalement par ses statuts constitutifs.
Rôle des statuts constitutifs
Ils déterminent l’objet de la société, généralement la gestion d’un patrimoine immobilier. Mais aussi la durée de la SCI (jusqu’à 99 ans), le siège social, ainsi que le capital social, pour lequel il n’y a pas de minimum imposé.
De plus, les statuts précisent le fonctionnement de la SCI :
- Le nombre de gérants, leurs pouvoirs, la durée de leur mandat.
- Les modalités de prise de décision, comme le quorum et la majorité nécessaire pour les différents votes (approbation des comptes, modification des statuts…).
- Des clauses spécifiques concernant la transmission des parts sociales. Un droit de préemption en faveur des autres associés par exemple.
- Les modalités de dissolution et de liquidation de la SCI.
Répartition des parts sociales
La contribution de chaque associé au capital de la SCI est, en général, déterminante sur la répartition des parts sociales et donc sur le rôle de chacun dans la société. Plus un associé a contribué au capital, plus il a de poids dans les votes et une part plus importante des bénéfices et des pertes.
Responsabilité des associés
Les associés d’une SCI familiale ont également des responsabilités.
Ils sont responsables financièrement des dettes de la société à hauteur de leurs apports.
Ils doivent aussi participer aux assemblées générales.
Sur le plan fiscal, ils sont responsables du paiement de l’impôt sur le revenu sur les bénéfices de la SCI, proportionnellement à leurs parts sociales. Ce qui est connu sous le nom de « transparence fiscale » de la SCI.
Enfin, en cas de faute ou de négligence dans la gestion de la SCI, un associé peut être tenu personnellement responsable des dommages causés.
Bien sûr, ces responsabilités peuvent varier en fonction des dispositions prévues dans les statuts.
Les avantages d’une SCI familiale
Un des avantages principaux de la SCI est, vous l’avez compris, la conservation du patrimoine et de la gestion de la succession.
Nous l’avons dit un peu avant, la Société Civile Immobilière familiale évite l’indivision, permet la transmission progressive (dans le respect des abattements fiscaux pour les donations). Et si un associé souhaite vendre ses parts, les autres associés ont généralement un droit de préemption qui leur permet de les acheter avant qu’elles ne soient vendues à des tiers.
Un autre avantage de la SCI familiale est la centralisation de la gestion.
Le gérant, qui est le représentant légal de la SCI, prend les décisions importantes concernant la gestion des biens immobiliers. Cela simplifie les processus de décision, évite les conflits potentiels entre les associés et assure une gestion efficace et cohérente du patrimoine immobilier de la famille.
Les inconvénients de la SCI familiale
La SCI familiale présente également quelques inconvénients. Et notamment l’interdiction de réaliser des activités commerciales.
Cela ne veut pas dire que les biens immobiliers ne peuvent pas être loués. La location n’est pas une activité commerciale de par sa nature passive. Sauf dans le cas de la location avec services comme pour des chambres d’hôtes.
La location de biens meublés peut aussi être considérée comme commerciale si elle est exercée de manière professionnelle.
Autre inconvénient de la SCI familiale : l’obligation de tenue de comptabilité.
La SCI familiale doit maintenir une comptabilité précise, enregistrant toutes les opérations financières, y compris les revenus de location et les dépenses d’entretien. Chaque année, elle doit établir des comptes annuels comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe, qui sont ensuite approuvés par les associés lors d’une assemblée générale annuelle.
En fonction de son régime fiscal, la SCI peut également être tenue de faire des déclarations fiscales régulières.
La fiscalité de la SCI familiale
Avec une Société Civile Immobilière familiale, vous avez la possibilité de choisir le régime fiscal qui vous convient le mieux. Par défaut, la SCI est soumise à un régime de « transparence fiscale », ce qui signifie que les bénéfices sont attribués aux associés et imposés dans la catégorie des revenus fonciers de chacun.
Dans ce cas, vous pouvez déduire les frais liés à la gestion et à l’entretien des biens immobiliers. Vous réduisez ainsi le montant des revenus imposables. Et, si la SCI est soumise au régime réel d’imposition, vous pouvez même déduire l’amortissement du bien.
Comme tous les impôts sur les revenus, ces revenus fonciers sont soumis à une imposition progressive. Ce qui peut être très avantageux pour les associés aux revenus modestes.
Cependant, la SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, il faut être conscient de la double imposition. D’abord, l’impôt sur les sociétés est prélevé sur les bénéfices de la SCI. Puis, lorsque ces bénéfices sont distribués aux associés sous forme de dividendes, ils sont à nouveau imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers de chaque associé.
La SCI familiale est donc un très bon outil pour gérer et transmettre votre patrimoine. Entre sa flexibilité et ses avantages fiscaux, vous avez de nombreuses raisons de considérer sérieusement cette option.
