Les stations de ski françaises sont confrontées à une crise immobilière silencieuse mais lourde de conséquences : l’obsolescence énergétique de nombreux logements. Entre résidences vieillissantes, isolations inefficaces et factures de chauffage qui explosent, de nombreuses communes alpines et pyrénéennes voient leur attractivité décliner. Où trouve-t-on les parcs immobiliers les plus vétustes ? Quels sont les risques pour les propriétaires et les opportunités pour les investisseurs ?
1. Les stations où l’immobilier est le plus vétuste : un classement inquiétant
Selon les données de la FNAIM et de l’Observatoire Climat Montagne, les stations de ski des années 60 à 80 sont celles où le parc immobilier est le plus énergivore. La construction massive de résidences secondaires sans contraintes thermiques à l’époque a laissé place aujourd’hui à des passoires thermiques qui perdent rapidement en valeur.
Top 5 des stations avec le plus grand nombre de logements classés F ou G
- Les Menuires (Savoie) – 63 %
- La Plagne (Savoie) – 58 %
- Peyragudes (Pyrénées) – 55 %
- Orcières-Merlette (Hautes-Alpes) – 54 %
- Super-Besse (Massif Central) – 52 %
Ces stations, bien que très fréquentées en saison, ont peu investi dans la rénovation énergétique, ce qui entraîne aujourd’hui des difficultés de revente et de location.
Répartition des DPE dans les stations de ski en 2025
2. Pourquoi autant de passoires thermiques en altitude ?
L’immobilier en station présente des spécificités qui compliquent les rénovations énergétiques :
- Des constructions anciennes : Beaucoup de résidences datent des années 1970 et n’ont jamais été rénovées.
- Un climat exigeant : À haute altitude, le froid use les matériaux plus vite, rendant l’isolation encore plus cruciale.
- Des copropriétés difficiles à rénover : Les résidences de tourisme et copropriétés privées mettent du temps à voter des travaux, retardant les mises aux normes.
- Des chauffages obsolètes : Beaucoup de logements fonctionnent au fioul ou à l’électrique, des modes de chauffage très énergivores.
3. Un risque de dévalorisation accéléré
Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2023 et les logements classés F le seront en 2028.
Dans les stations les plus exposées, cela entraîne une chute des prix et des ventes de plus en plus difficiles.
| Classe DPE | Impact sur la valeur du bien |
|---|---|
| A-B | Valorisation de +10 % à +15 % |
| C-D | Stabilité des prix |
| E | Perte de 5 à 10 % de valeur |
| F | Dévaluation de 15 % en moyenne |
| G | Perte de 25 % ou plus, difficultés de vente |
En 2024, 25 % des ventes en station concernaient des passoires thermiques, vendues à des prix en forte baisse car les acheteurs anticipent le coût des rénovations obligatoires.
4. Rénovation énergétique en station : un investissement incontournable
Avec les nouvelles normes, rénovation énergétique et remplacement des chauffages énergivores deviennent inévitables pour conserver la valeur d’un bien.
Coûts moyens des rénovations énergétiques en station
- Isolation thermique complète : 300 à 600 €/m²
- Fenêtres double/triple vitrage : 500 à 1 000 € par unité
- Pompe à chaleur air/eau : 8 000 à 15 000 €
- Chauffage à granulés : 10 000 à 20 000 €
5. Quelles stations ont pris les devants ?
Certaines stations anticipent déjà l’avenir en proposant des aides pour la rénovation et en imposant des normes plus strictes aux nouveaux projets immobiliers.
Les stations qui misent sur l’éco-rénovation :
✅ Val d’Isère : Plan de rénovation des copropriétés anciennes, aides locales pour l’isolation.
✅ Chamonix : Forte incitation à la rénovation via des subventions locales.
✅ Morzine : Objectif 100 % énergies renouvelables pour les logements neufs dès 2026.
Dans ces stations, les biens avec un bon DPE se revendent mieux et plus cher, contrairement aux passoires énergétiques, dont la demande s’effondre.
Conclusion : où investir en station de ski en 2025 ?
Les logements anciens et mal isolés en station de ski deviennent de plus en plus compliqués à revendre et à louer. Dans les stations les plus vétustes, le coût des rénovations devient un frein, forçant les propriétaires à vendre à perte.
- Si vous êtes investisseur, privilégiez les stations en altitude ayant déjà engagé leur transition énergétique.
- Si vous possédez un bien mal classé, une rénovation énergétique est indispensable pour éviter une forte décote dans les prochaines années.
L’immobilier en station de ski est en pleine mutation : en 2025, un bon DPE n’est plus un luxe, c’est une nécessité !
Sources :
FNAIM (2025) – « L’état du parc immobilier en station de ski »
Observatoire Climat Montagne (2025) – « L’impact du réchauffement climatique sur l’immobilier alpin »
Banque de France (2025) – « Marché locatif et régulations en altitude »
Ministère de la Transition Écologique (2024) – « Loi Climat et immobilier de montagne »
