Depuis plusieurs décennies, investir en bord de mer a été synonyme de rentabilité et de sécurité patrimoniale. Pourtant, en 2025, cette certitude commence à vaciller. Entre érosion du littoral, montée des eaux, réglementation environnementale plus stricte et crises climatiques, certaines villes côtières autrefois prisées pourraient voir leur valeur immobilière chuter considérablement d’ici 2030. Tour d’horizon des zones les plus à risque et des facteurs qui pèsent sur l’attractivité de ces destinations.
1. Le mythe de l’investissement côtier sécurisé en péril
L’immobilier du littoral a longtemps été l’eldorado des investisseurs, avec des hausses de prix soutenues et une demande en constante augmentation. Cependant, plusieurs tendances de fond remettent en cause cette dynamique :
- L’accélération de l’érosion côtière qui fragilise certaines communes en bord de mer.
Les restrictions de construction en zones inondables, qui limitent les nouveaux projets et découragent les acheteurs. - Le coût croissant des assurances, rendant certains logements difficilement assurables.
- L’évolution de la demande, avec des acheteurs de plus en plus prudents face aux risques climatiques.
Si certaines villes balnéaires comme Nice, Biarritz ou Deauville restent attractives grâce à leur forte valeur patrimoniale et à leur dynamisme économique, d’autres commencent à montrer des signes de dévaluation qui pourraient s’accentuer dans les années à venir.
2. Ces villes côtières où les prix risquent de chuter
Soulac-sur-Mer : l’exemple criant de l’érosion littorale
Située en Gironde, Soulac-sur-Mer est une des villes les plus exposées à la montée des eaux et à l’érosion côtière. Certaines zones du littoral ont déjà été partiellement évacuées, notamment le Signal, une résidence emblématique menacée par l’avancée de l’océan.
Les conséquences sont directes :
- Une baisse progressive des prix, avec des zones où l’immobilier a chuté de 10 à 20 % ces dernières années.
- Des restrictions de construction de plus en plus strictes, empêchant le développement de nouveaux logements.
- Un impact sur l’attractivité locative et touristique, réduisant la rentabilité des investissements.
Le Grau-du-Roi : les inondations de plus en plus fréquentes
Dans le Gard, Le Grau-du-Roi subit une montée en puissance des phénomènes météorologiques extrêmes, notamment les inondations et les tempêtes qui fragilisent les habitations proches du littoral.
- Les assurances deviennent plus coûteuses, certaines résidences subissant une augmentation de 30 à 40 % des primes d’assurance en 5 ans.
- La perception du risque par les acheteurs évolue, réduisant la demande et entraînant une stagnation des prix.
- Les arrêtés de catastrophe naturelle de plus en plus fréquents freinent les investissements.
Sète : entre montée des eaux et contraintes environnementales
Située entre la mer et l’étang de Thau, Sète est une ville particulièrement exposée aux risques climatiques. La montée des eaux menace certaines zones basses, notamment le quartier de la Corniche.
Les conséquences pour le marché immobilier :
- Des prix qui commencent à stagner, alors qu’ils avaient connu une progression constante pendant une décennie.
- Des restrictions sur les nouvelles constructions en zones inondables, limitant les projets de développement.
- Un impact sur l’investissement locatif, avec une hausse des coûts d’entretien des biens.
Saint-Jean-de-Luz : un littoral sous pression
Ville phare de la côte basque, Saint-Jean-de-Luz a longtemps été un marché immobilier stable et prisé. Pourtant, la multiplication des tempêtes hivernales et l’érosion des plages inquiètent de plus en plus les investisseurs.
- Des quartiers où les prix commencent à s’éroder, notamment ceux situés en bord de mer.
- Une raréfaction des biens assurables, certains propriétaires voyant leurs contrats d’assurance annulés.
- Des travaux de consolidation du littoral de plus en plus coûteux, ce qui alourdit la fiscalité locale.
Arcachon : entre pression immobilière et érosion côtière
Arcachon, joyau du Bassin du même nom, a longtemps été un marché immobilier prisé des investisseurs et des retraités en quête de villégiature. Toutefois, la montée des eaux et l’érosion du littoral commencent à inquiéter.
- L’érosion progresse rapidement, en particulier sur la Dune du Pilat et les plages environnantes, entraînant des risques accrus pour certaines habitations situées en front de mer.
- Une tension sur le marché immobilier : avec une demande encore élevée et une offre limitée, les prix restent soutenus, mais certains quartiers en zone inondable peinent à trouver preneur.
- Des travaux de protection coûteux : la commune a investi des millions d’euros pour renforcer les digues et stabiliser le littoral, mais ces efforts pourraient ne pas suffire à contenir les effets du changement climatique à long terme.
La Rochelle : une montée des eaux qui inquiète les investisseurs
Capitale de la Charente-Maritime, La Rochelle est confrontée à des défis croissants liés à la montée du niveau de la mer.
- Une vulnérabilité aux submersions marines, notamment dans les quartiers du Vieux Port et des Minimes, où les grandes marées menacent régulièrement les habitations.
- Un impact sur les assurances : les primes d’assurance habitation dans les zones à risque ont augmenté de 25 % en cinq ans, rendant la possession d’un bien plus onéreuse.
- Une stagnation des prix : alors que d’autres villes côtières ont vu leur marché s’envoler, certains biens situés en zone inondable connaissent un désintérêt progressif des acheteurs.
Hossegor : un marché immobilier sous tension face à l’afflux de résidents
Station balnéaire prisée des amateurs de surf et de nature, Hossegor voit son attractivité se heurter à des défis environnementaux et économiques.
- Une forte pression immobilière : la demande pour des résidences secondaires explose, mais les contraintes foncières limitent les nouvelles constructions, entraînant une hausse des prix.
- Un risque d’inondation accru, avec des tempêtes de plus en plus violentes qui causent des dégâts aux infrastructures et aux habitations situées à proximité de l’océan.
- Une évolution du profil des acheteurs : la montée des prix exclut de plus en plus les primo-accédants et recentre le marché sur les acquéreurs les plus aisés, accentuant les inégalités d’accès au logement.
3. Le poids des assurances : un facteur de taille dans la dévaluation
L’un des facteurs les plus sous-estimés dans la chute des prix immobiliers en bord de mer est l’augmentation drastique des coûts d’assurance. En 2025, plusieurs assureurs ont commencé à réévaluer leur exposition aux risques climatiques, avec des conséquences directes pour les propriétaires :
- Augmentation des primes d’assurance pour les biens situés en zone inondable.
Refus d’assurer certains logements trop exposés. - Hausse des franchises, rendant les réparations à la charge des propriétaires plus importantes.
Cette dynamique affecte directement la rentabilité des investissements, car un bien difficilement assurable devient moins attractif pour les acheteurs.
4. Perspectives d’évolution : quels scénarios pour les 10 prochaines années ?
Face à cette situation, plusieurs scénarios se dessinent pour l’immobilier côtier :
| Scénario | Probabilité | Conséquences |
|---|---|---|
| Stabilisation du marché | Moyenne | Certaines zones s’adaptent en renforçant les infrastructures, limitant l’impact sur les prix. |
| Poursuite de la baisse des prix | Élevée | Les villes les plus exposées enregistrent une dévaluation de 10 à 20 % d’ici 2030. |
| Retournement complet du marché | Faible | Une catastrophe climatique majeure pourrait accélérer la chute des prix dans certaines zones. |
En parallèle, des mesures gouvernementales pourraient être mises en place pour limiter la spéculation sur les zones à risque, avec des restrictions de construction et des aides pour relocaliser certaines populations.
L’immobilier côtier reste une valeur sûre dans certaines villes, mais les investisseurs doivent analyser avec prudence chaque secteur.
- Les stations balnéaires premium comme Deauville, Biarritz ou Nice continueront d’attirer des acheteurs fortunés, maintenant un marché stable.
- Les zones les plus exposées aux risques climatiques (Soulac-sur-Mer, Le Grau-du-Roi, Sète) devraient voir une érosion progressive de la valeur immobilière.
- Le facteur assurance deviendra un critère clé : un bien difficilement assurable perdra une grande partie de son attractivité.
Pour investir en 2025, il est faut donc intégrer les risques climatiques dans son projet immobilier. Un achat en bord de mer doit désormais être accompagné d’une réflexion sur la viabilité à long terme, et non plus seulement sur la rentabilité immédiate.
Ces villes côtières qui risquent de perdre en valeur d’ici 2030
Sources :
- Le Monde (2024) – « Érosion du littoral : ces villes menacées par la montée des eaux »
- Banque de France (2025) – « Marché immobilier en bord de mer : tendances et projections »
- Ministère de la Transition écologique (2024) – « Impact du changement climatique sur le littoral français »
- Fédération des assureurs (2025) – « Évolution des coûts d’assurance en zones inondables »
- Édito MeilleursAgents (2025) – « Les prix de l’immobilier dans les stations balnéaires françaises »
