Acheter une résidence en montagne fait souvent rêver. Imaginez : un chalet cosy avec vue sur des sommets enneigés, un investissement plaisir qui pourrait aussi devenir une source de revenus locatifs intéressante. Mais derrière cette carte postale idyllique, investir dans une résidence au ski comporte des subtilités que beaucoup ignorent. Décryptage complet des avantages, des risques et des pièges à éviter avant de chausser vos skis… financiers.
Pourquoi investir dans une résidence au ski en 2025 ?
Une demande touristique toujours forte
Les stations françaises attirent chaque année près de 10 millions de visiteurs, dont 30 % de clientèle étrangère. Avec des domaines comme Les 3 Vallées, Paradiski et l’Espace Killy, la France reste la première destination mondiale pour les sports d’hiver.
En 2024, le taux d’occupation moyen des résidences secondaires en montagne était de 65 % en saison haute.
Les stations dites « quatre saisons » (Morzine, Chamonix, La Clusaz) connaissent une hausse de fréquentation de 15 % sur la période estivale, attirant une nouvelle clientèle désireuse d’activités en plein air toute l’année.
Une rentabilité locative attractive (mais inégale)
Les rendements nets varient fortement selon la station et le type de bien.
- Stations haut de gamme (Courchevel, Val d’Isère) : rentabilité autour de 3 à 4 %.
- Stations familiales (Les Saisies, Orcières) : rentabilité de 5 à 6 %.
- Stations émergentes (Saint-Lary, Valmeinier) : jusqu’à 7 % grâce à des prix d’achat plus accessibles.
Tableau : Rentabilité moyenne par type de station en 2025
| Type de station | Exemples | Prix moyen au m² (2025) | Rentabilité locative nette estimée |
|---|---|---|---|
| Stations premium | Courchevel, Val d’Isère | 15 000 – 25 000 € | 3 – 4 % |
| Stations familiales | Les Saisies, Orcières | 6 000 – 10 000 € | 5 – 6 % |
| Stations émergentes | Saint-Lary, Valmeinier | 3 500 – 5 000 € | 6 – 7 % |
Quels pièges éviter absolument ?
La saisonnalité : un piège sous-estimé
Les stations de ski connaissent une fréquentation irrégulière. Si la haute saison (décembre à mars) est rentable, le reste de l’année peut être plus calme. Miser sur une station « 4 saisons », où randonnées, VTT et événements estivaux attirent les touristes même sans neige, est un choix stratégique.
Le climat : la neige, un pari risqué
La hausse des températures impacte directement la viabilité de nombreuses stations. Le Massif central et les Vosges sont particulièrement exposés. Investir au-dessus de 1 500 mètres garantit souvent un enneigement stable à moyen terme.
- Stations à éviter : celles en dessous de 1 000 mètres, où l’activité hivernale est fragilisée.
- Stations à privilégier : Tignes, Val Thorens, l’Alpe d’Huez, où la neige reste abondante même lors de saisons douces.
La gestion locative : un levier ou un boulet ?
Les résidences en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peuvent être très rentables… si le gestionnaire est compétent. De nombreuses faillites dans les années 2010 ont montré que des baux mal rédigés ou des charges sous-estimées pouvaient ruiner la rentabilité.
NB: Toujours vérifier les bilans des gestionnaires précédents et les clauses de révision de loyer.
Les coûts souvent oubliés : attention au hors-piste !
Un investissement en station implique des frais spécifiques que l’on oublie parfois :
- Charges de copropriété : 25 à 40 €/m² par an, notamment dans les résidences avec piscine et spa.
- Taxe de séjour : variable selon les communes, mais en forte hausse dans les stations les plus fréquentées.
- Frais de chauffage : en altitude, les dépenses énergétiques explosent. Une isolation performante est indispensable.
Tableau : Coûts moyens supplémentaires en station (2025)
| Type de frais | Montant annuel moyen (€/m²) | Comment les limiter ? |
|---|---|---|
| Charges de copropriété | 25 à 40 € | Privilégier les résidences récentes et bien isolées |
| Taxe foncière | 10 à 15 € | Se renseigner auprès de la mairie sur les projets d’augmentation |
| Frais de chauffage | 15 à 30 € | Investir dans des pompes à chaleur et des isolations performantes |
| Frais d’entretien | 5 à 10 € | Signer un contrat d’entretien avec une société locale |
Analyse prédictive 2025 : les stations sur lesquelles parier
Les experts anticipent une montée en puissance des stations moyennes altitude, moins saturées et plus abordables. La diversification des activités (tyroliennes, parcours nature, festivals estivaux) soutient également la rentabilité.
Prédictions de croissance des prix (2025)
- Tignes/Val Thorens : +7 % grâce à leur réputation internationale.
- Les Saisies : +5 %, portée par le tourisme familial.
- Les Angles (Pyrénées) : +6 % grâce à des investissements massifs en infrastructures.
Graphique : Évolution des prix dans les stations phares (2015-2025)
