Alors que 2024 a confirmé une polarisation des rendements locatifs selon les types de biens et les zones géographiques, l’année 2025 s’annonce comme une année décisive pour l’immobilier locatif. L’évolution des prix, de la demande locative et des contraintes réglementaires aura un impact direct sur la rentabilité des investissements. Voici une analyse complète des tendances et prévisions.
Rendements locatifs en 2024 : Un bilan contrasté
En 2024, les rendements locatifs ont varié selon le type de bien et la localisation :
- Appartements : 4,2 % en moyenne. Les grandes métropoles comme Paris et Lyon offrent des rendements plus faibles (2,5-3 %) en raison de prix d’achat élevés, tandis que les villes moyennes comme Angers ou Metz montent à 5 %.
- Maisons individuelles : 3,8 % en moyenne. Les maisons périurbaines ont vu leur attractivité augmenter, notamment grâce au télétravail, mais leur entretien coûte plus cher.
- Résidences étudiantes : 5,5 % en moyenne. Ce segment est le grand gagnant, avec une demande forte dans les villes universitaires comme Toulouse, Montpellier ou Rennes.
Prévisions 2025 : Quels rendements locatifs attendre ?
Les rendements locatifs devraient globalement évoluer de manière modérée en 2025, mais les différences entre les typologies et les régions se creuseront.
Appartements : une hausse modérée (+0,1 à +0,3 %)
Les appartements situés dans des villes moyennes devraient continuer de bénéficier d’un bon rendement (5,2 % à Angers, 4,9 % à Dijon), tandis que les métropoles resteront sous pression avec des rendements faibles (Paris : 2,6 %, Lyon : 3,1 %). Les zones périurbaines, souvent plus abordables, afficheront une légère hausse.
Maisons individuelles : stabilisation ou légère baisse (-0,1 à -0,3 %)
Bien que toujours prisées, notamment par les familles et les télétravailleurs, les maisons individuelles voient leurs rendements freinés par des coûts d’entretien croissants et des prix d’achat en hausse dans les zones périurbaines.
Résidences étudiantes : toujours en tête (+0,2 à +0,5 %)
La demande locative étudiante reste élevée, et les investisseurs continuent de privilégier ce segment. Des villes comme Rennes, Toulouse ou Montpellier pourraient atteindre 6 % de rendement moyen en 2025.
Facteurs d’évolution à surveiller
- Réglementations énergétiques : La mise aux normes des biens énergivores (passoires thermiques) impactera directement les coûts et donc la rentabilité nette des biens mal notés.
- Inflation et coûts d’entretien : Ces deux variables resteront déterminantes, notamment pour les maisons individuelles.
- Demande locative croissante en périphérie : Avec la montée du télétravail, certaines zones périurbaines continueront d’attirer les investisseurs à la recherche de rendements supérieurs.
Graphiques et données clés
Carte de France des rentabilités locatives en 2025
Un aperçu régional des rendements locatifs prévus par type de bien
| Ville | Appartements (%) | Maisons (%) | Résidences Étudiantes (%) |
|---|---|---|---|
| Paris | 2,6 | 2,3 | 3,5 |
| Angers | 5,2 | 4,8 | 5,8 |
| Lyon | 3,1 | 2,9 | 4,2 |
| Toulouse | 4,7 | 4,5 | 6,0 |
Graphique prévisionnel : Évolution des rendements locatifs par type de bien (2024-2025)
En 2025, les investisseurs locatifs devront ajuster leur stratégie en fonction des évolutions du marché. Les appartements situés dans des villes moyennes, les maisons périurbaines, et les résidences étudiantes continueront d’offrir des opportunités intéressantes, à condition de tenir compte des contraintes réglementaires et des coûts d’entretien. Une analyse fine des tendances locales et sectorielles sera essentielle pour maximiser les rendements.
